日本地价连续3年上涨，众多投资者积极进入

YMG全球顾问 2018-06-26 11:02:28

日本的地价上涨已经波及到全国。国土交通省发布了截至2018年1月1日的公示地价，按商业、工业、住宅等全部用途（全国）计算为上涨0.7%，连续3年上涨。地方城市也时隔26年转为上涨，涨幅为0.041%。宽松的资金为地价提供支撑，由于访日外国游客增加，地方上对酒店和店铺的需求也在增加。大城市的再开发趋于活跃，资产通缩开始出现消退

东京

日本全国住宅地价最高的是持续进行再开发的东京港区的赤坂地区，每平方米价格达到401万日元（约合人民币23.83万元），比2017年的公示地价上涨了9%。日本国土交通省的鉴定员表示，“富裕阶层的住宅需求旺盛，多处再开发工程（对地价上涨）起到了推动作了”。

日本自泡沫经济崩溃以后，花费了一定时间调整土地和就业，但连续3年地价上涨还是自1992年以来的首次。根据日本内阁府的国民经济统计，显示地价总额的“土地资产额”在2016年为1182万亿日元。尽管只有泡沫经济时期的6成水平，但已经是连续3年上升，反映出当下的景气和地价在切实复苏。

日本的股票资产额在泡沫经济崩溃后的90年代后期滑落至300多万亿日元，2016年上升到超过700多万亿日元。因持有股票、房产、土地而导致身家缩水，这种资产通缩之前成为阻碍日本经济复苏的因素，在摆脱负增长的局面后，投资者将会在便利性高的地方积极进行投资。还将有助于提高消费。

在2018年的公示地价中，日本全国的住宅用地上涨0.3%，连续2年上涨，商业用地上涨1.9%，连续3年上涨，涨幅比2017年进一步扩大。尽管不及2008年雷曼危机前的涨幅，但日本国土交通省认为“不同于泡沫经济时期，地价正在实际需求的支撑下持续缓慢上涨”。

正以每年20%速度增长的访日外国游客推动了地价上涨。2017年的访日外国游客达到2869万人，创历史新高。北海道俱知安町垄断了住宅用地上涨率的前3位。不仅是集中了滑雪胜地的新雪谷安努普利（Niseko Annupuri）的山麓，地价上涨还波及到JR俱知安站周边的街区。另外，面向度假区工作人员的住宅需求也在增加。

从各都道府县的情况来看，住宅用地价格上涨的地区包括北海道等，增加到16个（上年为11个）。商业用地价格上涨的地区有长崎县和熊本县等21个（上年为18个）。在札幌、仙台、广岛、福冈等4个核心城市，全部用地中地价上涨地点的数量占比上升到87%，超过了东京等三大都市圈。

伴随着日本央行负利率政策而产生的宽松资金也成为支撑因素，主要大城市的写字楼再开发需求高及便利性高的中心地段呈现出地价复苏的基调。三井住友信托基础研究所的北村邦夫认为，“在城市中心的价格过亿日元公寓的成交率最高，股价上涨带来的资产效应也在起推动作用”。该研究所以股价上涨为背景进行的调查显示，东京23区住宅的首月成交率在1亿日元至1.5亿日元的价格段占到86%，最为突出。