近年来，国人爆买日本房产已不再是什么新闻，大家都看到了日本巨大的旅游人口市场和众多利好消息带来的投资机遇，多数的投资客会把目光聚焦在东京和大阪2座城市，今天YMG就为大家分析下为什么投资日本、日本哪里最值得投资。

一、为什么是日本？

1、日元与汇率走势

日元兑人民币一年走势

日元兑美元一年走势

这里我不讲房地产，我就讲一下汇率问题。从上图可以看出，日元在人民币最强势的一年（2017年）基本保持稳定，跟随人民币保持1%~3%波动。从另一张图可以看到日元兑美元的走势，基本上是完全上扬的。所以我们认为日元是一个非常强势的货币。

那么日元未来为什么会有一个强烈的升值预期呢？

第一，日本经济恢复超出预期，大家从GDP上能看到。第二，日本央行原来是狂买债券，释放流动性，现在开始减少购买债券。第三，日本政府依靠新经济周期以及刺激退出，增加国民的消费税。然后还有一些其他的刺激性经济政策，比如说赌场、世博会、奥运会等等。而且日元是一种强大的避险货币，只要有战争，它就会狂涨。

其实大家能发现日元已经开始慢慢上涨，因为日本央行主要的动作都在这儿。所以只要你现在买入日元资产，那么以后肯定是要赚钱的，先从汇率上挣一笔钱。

2、日本投资环境

现在的日本和我们印象中二战时期的日本变化很大。

首先，日本有着全球最干净的空气、水和食物，日本人对水和食物的把关要求严格到惊人。如果我跟朋友两个人在同一个饭馆儿吃完拉肚子，我们今天就撞大运了。这个饭馆儿会赔偿给我们一大笔钱，可能超过200万元日元，差不多就是十几万人民币。

在日本买鞋子或者裤子，无论是买便宜的还是贵的，服务员一定是跪下服务，不跪肯定会被投诉！吃怀石料理也是这样。日本的服务第一大家这个可能都有所耳闻，但只有你亲自去了这个国家之后，才能体验到日本人特别有礼貌。

讲日本投资环境，不得不提咱们中国人对日本人的看法。

其实日本人对中国人完全没有什么偏见，前提是您得遵守他们那儿的规矩。我这里举了一些例子：77%的日本年轻人完全不关心政治；有相当数量不参与投票，不知道首相是谁。日本人对中国人特别友好，中国人到日本基本上都是享受贵宾待遇。部分日本人害怕中国人对日本人的印象不好，尤其是一部分老人，他们对于二战真的有所反省。

日本有很多规矩要遵守。比如你想吃米其林，只要是到好一点儿餐厅，肯定得预约。吃饭、看病、体检，包括我们参观房产这些行程都要提前预约。这个很正常，日本人守时是出了名的，而且是按分钟计的。日本人大多朴实善良，不爱攀比，对任何人都相当尊敬，只要你是客人。

讲完了外部环境，我们来看看有哪些企业在日本投资。

第一家，黑石集团。它以成功抄底美国的房地产而闻名。黑石集团在日本宣布举办奥运会那年开始进入日本市场，2014年到2016年是它投资最疯狂的时期。斥巨资收购通用电气日本房产，还收购了日本购物连锁企业Croesus Retail Trust。我们可以看到，黑石在日本房产的投资动作是非常早的，而且他们现在赚钱赚得非常疯狂。

第二家就是绿城，它斥资数十亿人民币在东京东部新都心位置购买地块进行住宅，商业中心等一站式开发。

顺便讲一下日本房产的特点吧，首先土地和土地的建筑物，你都拥有永久产权，可以继承，没有任何问题。

第二，房屋拥有改建权。假设你有这一栋楼，你把楼拆了，想按照容积率开发成商场，完全合情合理，即使你把土地卖了，也没问题。

第三，日本本地房产中介服务非常规范、细致、周到。日本人卖房子是讲规矩的，不会为了挣钱丢掉信用。

同时日本法律规定，私人财产神圣不可侵犯，外国人拥有资产同样受到严格保护。

二、为什么选择大阪？

1、投资环境

再来看一下大阪未来将要发生的大事件。大阪在全球安全城市中排名第3。东京奥运会不用说了，它的影响对日本几乎是全辐射的。大阪2025年举办世博会基本都是板上钉钉的事了。

大阪将开放日本第一家赌场，目前定在梦州岛，JR地铁隧道开始挖掘，目前很难找到该地区房源，上半年只出了两套房源。想去关西的京都、奈良、神户游玩？请先来大阪，因为只有大阪有机场。

（大阪和东京两个机场的入境游客人数）

上图是大阪和东京两个机场的入境游客人数，可以看到，现在大阪已经超过东京了。2016年到达大阪访问的游客超过1000万，而2017年据统计数字前6个月就超过了700万人次，而2018年很可能超过2000万人次，到了奥运会则会是个恐怖的数字。

旅游人口带来了民宿的机会，因为酒店一晚难求，春节或者樱花季，一个17平米的普通小房间有的已经炒到了2000元。我们后面会讲到民宿机会，但民宿不是那么容易投资的，稍后YMG会为大家讲解怎么投资。

2、大阪房价走势

下面来点儿干货，看看大阪的房价走势到底什么样的。

左边那个高峰，就是日本90年的泡沫危机。东京现在的房价大约在90年的半山腰。大阪房价整体走势，目前在高点的20%左右，考虑到无风险利率，大阪房价在5%高点左右，这是非常安全的边际。

对比国内房地产，很多大城市像北京、上海的人口已经净流出了，虽然日本整体人口数量在减少，但大阪和东京这两个核心城市的人口还在继续流入。

上面这张图表是大阪2017年的房价涨幅。看一下道顿崛地区，房价跟前年相比增长了32.63%。基本上这些都是靠近市中心的房源，最差也有5%或者10%的涨幅。道顿堀临街房源涨幅为100%，目前基本无法跟踪数据，因为没有任何人售出，千金难求。

大家可能觉得这个数据很夸张，因为它之前跌得实在太多了，你想都跌到5%最高点了，加上这么多外来人口，怎么着也要反弹了。

一般看房价，YMG比较喜欢看一个东西，就是这个城市的发展程度。一座城市非常漂亮，像东京似的，房价自然高，纽约也是。如果这个城市的GDP没有强大到一定程度，市中心的房子卖五六万，大家也不会买的对吧。

从2017年全球城市GDP排名，大家可以看一下日本的情况。

东京在2017年第一次超越了纽约，成为世界第一，主要是来自于旅游人口对GDP的贡献，同样受益的还有日本大阪神户。

大阪全球GDP排名第七名，最市中心的地方，心斋桥为例：6~7/万每平米；一套40平米左右的全装修精品公寓250多万人民币；带全套家电、厨卫、寝具拎包入住。作为最安全的资产配置，我们也应该去投资。

三、大阪房产怎么选？

日本的房子主要分为三大类：一户建、公寓楼和高级公寓。

一户建，就是咱们现在所谓“别墅”，特别适合自住，没有管理费，没有修缮积利金。地方宽敞，可塑性非常高，也可适用于家庭的出租，是移民首选投资房。

但是一户建并不适合投资。土地是不会贬值的，现在大阪土地还在升值，尤其到道顿崛市中心这些地区。日本经常会发生地震，房子用木造结构比较多，一户建基本都是木造房屋，所以它的贬值比较快。

如果你除了自住以外，还想说投资的话，建议来看看公寓楼。一般公寓楼都建在都在这个市中心，交通特别便利，就跟中国住的公寓楼没什么区别。除了没有花园，日本公寓楼都是独栋，而且有很多空室赠送装修，跟新房一样。有管理费和修缮积利金，出租回报比高，大阪租房纯回报率都有可能达到5%~8.5%。

大阪纯回报率是指减去一切费用之后的回报率。像中间交易的一些费用，房屋持有费用，一些中介的小抽头儿等等，这些都会计算的清清楚楚。所以说大阪就是一个高租金回报比的城市。

前面两种是普通房子，老百姓住的，后面要介绍就是高级公寓。

因为日本容积率比较低，不允许建造特别高的楼。所以高级公寓非常稀有，大都在市中心。和酒店一样，一层有接待大厅，管理和安保十分严格。有管理费和修缮积利金，而且较高。

出租回报比很低，但是由于在某些极其市中心的位置，所以可能有地价升值的超额收益。

介绍了3种房源，大家可以看到，公寓楼是最值得投资的项目。如果您觉得10%的收益不过瘾（不算地价上涨），那您还可以经营民宿。

日本酒店因为旅游人口激增，严重不足。下图为房间面积17平米~25平米的四星酒店春节每晚价格，而在樱花季由于其他地区和本地游客增多，价格比中国新年期间还贵。酒店的一房难求，催生了民宿市场的高度发展，目前民宿在热门旅游旺季也是一房难求。

日本的90%以上的民宿不合法，都是偷偷开设，目前由于影响了酒店业的利益集团和扰民的措施，政府已经大力整治，还在经营的民宿可能最高面临数10万人民币的罚款，目前大部分非法民宿已经关停。

所以如果您想长期出租，合法地经营民宿需要具备哪些条件呢？

（1）简易宿泊或酒店业许可证；

（2）消防安全许可；

（3）水，电等常用设备检查；

（4）有可能需要前台；

（5）有日本运营公司，有紧急联系人；

（6）必须是一栋楼。

相关楼盘：250万坐享大阪心斋桥核心地段，365天运营无忧。