在日本“民泊”又称家庭旅馆，是指利用一般住宅有偿提供给游客的住宿方式。随着访日游客的急剧增加，日本酒店客房短缺，日本政府制定了相应政策放开民泊限制。但在此之前，“黑民泊”已在日本全国迅速蔓延。尤为值得关注的是中国大陆和台湾等亚洲人。这些人并非“住”的一方，而是作为出租方做起了民泊生意。

不断被游客误入的公司
“你们走错地方了！”大阪市中央区一家名为“东洋TIMER制作所”当地工厂的社长北村久雄面对试图打开公司大门进来的外国人这样说。2015年秋季，该公司旁边新建了一栋出租公寓。从同一时期开始，附近每天拖着行李箱的外国游客开始增多。据称现在每周会有1到2对旅客误入到北村的公司。

现在，大阪市中央区是全球最受关注的民泊区。全球最大的民泊中介网站Airbnb在“2016年值得访问的16个地区”中，将大阪市中央区列为第1位，推荐全球游客访问。或许是因为在附近有很多像心斋桥和道顿堀等“大阪深度游景点”，这里的外国游客随处可见。记者随口问了路上遇到的外国人，第2个人就表示自己住的就是民泊。

随着每年超过2000万的外国人访问日本，东京和大阪等城市地区的酒店严重短缺。有声音担心入住率的提高将带动住宿费上涨。为了解决这一问题，民泊成为备选方案之一。但按照日本目前的法律，开设民泊必须取得符合旅馆业法的执照。发布在民泊中介网站上的很多房间并没有取得执照，被视为“黑民泊”。但在中介网站上没有得到许可的自家住宅和公寓也比比皆是。随着日本政府对此问题的重视度越来越高，相应的整改措施也会跟上，这些“黑民泊”将面临被中介平台清退的处境。



“二房东”将租来的房屋对外以民泊形式出租到底是否可能呢？大阪市心斋桥车站附近的一家房地产公司负责人毫不犹豫地表示“一般情况下是不行的”。如果得知房客想用作民泊的话，愿意出租的房地产公司几乎不存在。“如果客户的言谈举止有些奇怪的话，我们会问他是否用作民泊出租，如果是就会直接拒绝”。但目前在大阪不动产中介业界，被问得最多的依然是“可做民泊的房屋”。

在民泊中介网站上，在“2016年值得去的城市”中排在第1位的大阪市中央区

“有可以做民泊的房屋吗？”大阪的房地产公司时常接到同行公司打来的电话。电话的另一端提出，“不管租金是20万日元还是30万日元都行。如果在外国游客多的心斋桥地区，明天就能签约”。换言之，想开民泊的人很多。对于房地产中介公司来说，只要能有钱收，似乎不在意究竟是房租收入还是民泊收入。
中国投资者希望获得的收益率为“10％”。这是以年租金收入除以购买价格得出的数字，直接反映出房子的投资价值。据一家房地产公司社长介绍，东京二手房的出租“收益率一般为5～8％”，可见10％的收益率是较高的要求。
日本政府计划全面解禁民泊，本以为这将构成利好，但日本当局已开始讨论限制条件，有可能导致“民泊热潮”迅速降温。日本观光厅和厚生劳动省的“民泊服务相关研讨会”讨论制定了最终报告书。报告对民泊的全年营业天数设置了180天的上限并将在2018年的6月15日正式施行。简单来说，这意味着全年的出租天数比例被限制为50％，民泊服务的运营商已开始叫苦连连，认为“这样根本赚不到钱”。

日本政府提出了到2020年将访日游客人数增加至4000万人的目标，据称，进一步超过6000万人的目标也在考虑当中。在东京奥运会之前，民泊服务将越来越火爆，亚洲的投资热钱也在涌入，业界里酒店、旅馆和民泊运营商各方的投机心理也错综复杂。

有没有一种两全的方案？既可以符合民宿条例365天全年运营，又能坐享丰厚的租金回报呢？答案是肯定的，只要你拥有“特区宿泊牌照”。目前，大阪中央区心斋桥附近即将新建的H2H全装修精品公寓就能一次满足投资者的两个心愿：